築古戸建て賃貸 少しでも家賃を高く貸す募集方法
「どうせなら少しでも家賃を高くして貸したい」
「交渉入って家賃を下げるのは嫌だ」
この記事はそんな方へ向けて書いています。
こんにちは。
築古戸建てを4戸所有している主任デス。
最近（11月）、4戸目の戸建ての入居者が決まりました。
賃貸募集を開始して、だいたい3週間でした。
今回私は仲介業者さんへ募集依頼して客付けしてもらいました。
自分でジモティーなどで募集しても使える方法だと思います。
家賃を高く貸す方法
希望する家賃の金額から＋5,000円高くして募集を開始します。
最低5万円で決まってほしいと思っている場合は、5万5千円にします。
築古戸建ての場合、とにかく理由を付けて家賃交渉が入ってきます。
その際に、-3,000円なり-5,000円値引きすると入居希望者もお得感があり、入居を後押しできます。
また最初に仲介業者さんへ、家賃交渉が入ったときは-5000円までであれば下げても大丈夫ですと伝えておきます。
そうすると交渉が入ったとき、わざわざ家主側に確認をしなくてもその場で回答できるので仲介の担当者も営業しやすくなります。
入居者募集の内容
一般募集と専任募集
まず募集に関して［一般」と［専任］募集があります。
戸建て賃貸で専任にする必要のないと思うので一般で募集しましょう。
一般で依頼すると仲介業者同士で競争するので早く決まることが多いです。
競争する理由は仲介手数料が入るからです。他社で決まってしまったら自分の会社には入りませんからね。
- 一般 複数の仲介業者に入居募集を依頼
- 専任 特定の1業者だけに入居募集を依頼
仲介業者訪問
店に入って「戸建てを所有しているので入居者の募集をしてほしいです」と伝えましょう。
そうすると募集にあたっての必要事項を記入する用紙をもらうので記入しましょう。
会社によって違いますが、物件の住所、完成年月、平米数などが必要です。
家賃、敷金、礼金やペット可否、外国人、生活保護者、高齢者の入居はOKか等の情報も必要なので事前に考えておきます。
すべて記入したら募集依頼完了です。
わからないことは調べてから後日回答すればＯＫです。
内見時に部屋に入りますが複数社に客付けをお願いしていて、鍵を1本1本渡すわけにもいかないので、私は玄関にキーBOXを設置しています。
募集依頼して数日後、ネットにちゃんと掲載されているか確認しましょう。
私は過去に、依頼したのに各物件情報サイト、自社のサイトにも掲載されていなかったことがあります。店舗に掲載されていたのかも？
今どきは、みんなネットで情報を探すのでネット掲載を忘れずチェック！
あとは早く決まるように祈ります。
家賃・敷金の設定
家賃は周辺の戸建の相場を確認しましょう。
築年数、平米数、設備等で同じような戸建てを見つけ自分の物件と比べて決めます。
この時に少し高めに設定します。
わからなければ仲介さんに相談しすると、家賃を提示してくれます。
敷金は無しで検討していても１ヶ月に設定します。（礼金は初めから無しにしてます）
設備と残置
賃貸では使用する物で設備と残置があります。
- 設備 住宅設備の一部。故障したときは大家が費用を負担する
- 残置 前の入居者が残していった設備。故障したときは借主が費用を 負担する
ADの設定
AD（広告費：大家から仲介業者支払う手数料）は地域でほぼ決まっていますので聞いてみましょう。
家賃１ヶ月～２ヶ月くらいだと思います。
ADが多いと優先的に紹介してくれて早く決まることもあるそうです。
私はいつも相場の金額を提示しています。
家賃金額を決めるのは入居者さん
私の2戸目、3戸目の話です。
仲介業者さんは周辺の家賃相場を把握しております。が家賃を決めるのは入居者さんです。
例えば、どこの仲介さんもが家賃￥50,000が適正です。
と言っても、入居者さんが￥60,000で借りますと言えば家賃は￥60,000になります。
2戸目と3戸目の募集のとき、いまいち家賃相場がわからなくで仲介さんに
「この辺だとだいたい家賃いくらくらいで募集がいいですかねー」と3社くらいに聞きました。
そのときの回答と入居家賃です。
【２戸目】
Ａ社 ￥45,000
Ｂ社 ￥47,000
Ｃ社 ￥50,000
募集 ￥52,000 ➡ ￥52,000で入居
【３戸目】
Ａ社 ￥40,000
Ｂ社 ￥45,000
Ｃ社 ￥45,000
募集 ￥47,000 ➡ ￥47,000で入居
同じ地域の仲介でも￥5,000近く差がありますし、実際はいただいた回答より高い家賃で入居してもらうことができました。
やはり家賃は高めに設定するべきだと実感しました。
仲介業者さんに任せる
仲介業者さんはプロ
あとはプロの仲介業者さんへ任せましょう。
内見があるときは連絡が入ります。
一般募集の場合、複数の業者へお願いしているので他業者はお互いの内見者がどれくらいいるかわかりません。
Ａ社で内見希望があり、そのあとにＢ社・Ｃ社で内見希望者があらわれたときは、Ａ・Ｂ・Ｃ社へ今、こんだけの内見希望者がいます。と伝えます。
絶対に伝えてください。
そうすると当然自分のところで入居者を決めたいので積極的に営業してくれるようになります。
情報は共有しましょう。
なかなか決まらない場合
入居者さんが決まらないと家賃が入らないので元も子もありません。
そのときは家賃を下げ、敷金も無しにします。
内見者がいて入居に繋がらなかった場合、仲介業者に理由を確認して改善していきます。現場の声を聞くのが一番早く的確です。
スーモで物件情報を見ると［最近閲覧した人は〇〇人以上います］と表示されます。
閲覧数があるときは入居希望者が必ずいるので原因を探しましょう。
だいたい物件に対して家賃が高いとか礼金を設定しているとかだと思います。
4戸目スペックと募集内容
少しぼかして書きます。
- 築40年代
- 3LDK 80㎡
- 家賃6万
- 敷金1ヶ月、礼金無
- AD1.5ヶ月
今回は1社だけで募集しました。2社目に行く前に決まってしまいました。
3週間で内見が3組で、その内1組は-5000円の交渉がありました。
入居の方は家賃交渉もなく決めていただけました。
内見の際、仲介さんから連絡があり、犬２匹と一緒に住みたいと伝えられました。
犬を飼う場合は敷金１ヶ月と伝えてありましたが、仲介の担当者さんが「２匹ですし２ヶ月取れそうなのでそれで交渉します」と言われたので、そのままお願いしました。
その結果、見事に２ヶ月取ってきてくれました。（私の中では２匹でも敷金１ヶ月と考えていましたのでラッキーです）
実際に内見者と話をしているのは仲介の担当者さんです。
ここだけ新しくしてくれれば、ここだけ修繕してくれれば、と要望もあります。
それで決まるならと思い私は基本「ＹＥＳ」と言います。
「あれもダメ」「これもダメ」と言っていると担当者も紹介したくなくなります。
私たちが所有しているのは好立地の新築アパートではありません。
築古戸建てなりの戦い方を見つけて勝ち続ける必要があります。
まとめ
家賃を高く貸す方法のイメージはできたでしょうか。
不動産業としてやっているので1000円でも高く決まってほしいものです。
間違ってはいけないのが入居者が決まらず空室期間が長くなってしまうことです。
家賃を高くしようとして3，4ヶ月空室になってしまっては、機会損失がおおきくなってしまいます。
家賃をいただいて初めて、その物件がスタートします。
家賃設定さえ間違わなければ住む人は必ずいます。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
